Tranh cãi quanh yêu cầu thi tuyển kiến trúc chung cư tại TP.HCM, doan?

• TP.HCM đang tranh cãi về việc có cần thi tuyển kiến trúc cho các chung cư có phần thương mại, dịch vụ hay không.
• Một số cơ quan hiểu rằng nhiều dự án chung cư hỗn hợp có thể phải thi tuyển phương án kiến trúc.
• Doanh nghiệp cho rằng cách hiểu này có thể làm phát sinh thêm thủ tục, tốn thời gian và chi phí.
• Chuyên gia pháp lý và quy hoạch nói cần phân biệt rõ “chung cư hỗn hợp” với “công trình công cộng”.
• Nếu áp dụng quá rộng, việc làm dự án nhà ở có thể chậm lại và ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở.

Một tranh luận pháp lý đang thu hút sự chú ý của giới bất động sản tại TP.HCM: dự án chung cư có thêm phần thương mại, dịch vụ thì có bắt buộc phải thi tuyển kiến trúc hay không. Vấn đề nghe có vẻ kỹ thuật, nhưng ảnh hưởng rất thực tế. Nếu phải thi tuyển, doanh nghiệp sẽ có thêm một bước thủ tục, mất thêm thời gian, phát sinh chi phí và có thể làm chậm tiến độ làm dự án. Câu chuyện bắt đầu từ việc Sở Xây dựng TP.HCM hỏi ý kiến Sở Quy hoạch - Kiến trúc về những dự án chung cư cao tầng có bố trí các chức năng như shophouse, officetel, condotel… tức là vừa có nhà ở vừa có phần kinh doanh hoặc dịch vụ. Câu hỏi đặt ra là: những dự án như vậy có phải tổ chức thi tuyển phương án kiến trúc không? Sở Quy hoạch - Kiến trúc trả lời rằng theo một số quy định hiện hành, các tòa nhà có công năng hỗn hợp, nếu thuộc quy mô cấp đặc biệt hoặc cấp 1, thì có thể thuộc diện phải thi tuyển kiến trúc.

Cách hiểu này khiến nhiều doanh nghiệp lo ngại. Họ cho rằng nếu hiểu theo hướng rộng như vậy thì gần như mọi chung cư có khối đế thương mại - dịch vụ tại TP.HCM đều có thể bị yêu cầu thi tuyển. Nói đơn giản, “thi tuyển kiến trúc” giống như một cuộc chọn phương án thiết kế tốt nhất trước khi xây. Chủ đầu tư sẽ mời nhiều đơn vị đưa ra phương án, rồi cơ quan hoặc hội đồng chuyên môn sẽ chọn phương án phù hợp nhất. Mục tiêu là nâng chất lượng thiết kế, nhưng đổi lại là thêm một vòng thủ tục. Theo bà Đỗ Thị Loan, nguyên lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cách hiểu trên chưa thật sát với Luật Kiến trúc 2019. Bà cho rằng không thể cứ thấy công trình có phần thương mại - dịch vụ là mặc nhiên coi đó là công trình công cộng. Điểm mấu chốt nằm ở chỗ luật chỉ yêu cầu thi tuyển với một số loại công trình công cộng có quy mô rất lớn, cụ thể là cấp đặc biệt hoặc cấp 1.

Tức là phải đáp ứng đồng thời cả hai điều kiện: đúng loại công trình và đúng quy mô.

• Các bên đang tranh cãi về việc áp dụng luật cho chung cư có thêm thương mại, dịch vụ.
• Doanh nghiệp lo thủ tục mới sẽ làm dự án chậm thêm vài tháng.
• Một số chuyên gia cho rằng cần phân biệt rõ công trình nhà ở với công trình công cộng.
• Nếu hiểu rộng quá, gần như nhiều dự án chung cư lớn đều có thể bị kéo vào diện thi tuyển.
• Tranh cãi này có thể ảnh hưởng đến cách làm dự án nhà ở tại TP.HCM trong thời gian tới.

Bà Loan lập luận rằng nhà ở thương mại, dù có thêm phần kinh doanh, vẫn chủ yếu là công trình dân dụng hoặc công trình hỗn hợp. Nó không tự động biến thành công trình công cộng chỉ vì có cửa hàng, văn phòng cho thuê hoặc khu dịch vụ ở tầng đế. Theo bà, nếu ghép các văn bản pháp luật khác nhau để suy ra nghĩa vụ thi tuyển, rất dễ mở rộng phạm vi áp dụng vượt quá tinh thần của luật gốc. Nói dễ hiểu hơn: không nên “diễn giải thêm” đến mức làm cho luật trở nên nặng hơn so với điều luật ban đầu. Nhiều doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cũng đồng tình với lo ngại này. Họ nói việc phải thêm một vòng thi tuyển sẽ khiến giai đoạn chuẩn bị đầu tư kéo dài hơn, có thể thêm từ 3 đến 6 tháng. Chi phí cũng là vấn đề đáng kể.

Thi tuyển kiến trúc không chỉ là chuyện in vài bộ bản vẽ, mà còn có chi phí tổ chức, chi phí thuê tư vấn, chi phí cho đội ngũ thiết kế làm phương án, và cả chi phí vốn do dự án bị chậm. Khi dự án chậm, nguồn cung nhà ở ra thị trường cũng chậm theo. Trong bối cảnh thị trường nhà ở vốn đã thiếu nguồn cung ở nhiều phân khúc, việc kéo dài thủ tục có thể làm mất cân đối cung - cầu. Một số ý kiến lo rằng chi phí tăng thêm cuối cùng có thể ảnh hưởng gián tiếp đến giá nhà. Điều này không phải do một nguyên nhân duy nhất, nhưng thủ tục kéo dài và chi phí vốn tăng luôn là yếu tố gây áp lực lên giá bán. Bên cạnh vấn đề kinh tế, câu chuyện còn liên quan đến sự ổn định của môi trường đầu tư. Doanh nghiệp thường cần sự rõ ràng để tính toán thời gian, vốn và kế hoạch triển khai. Nếu quy định hiểu mỗi nơi một kiểu, họ rất khó chủ động.

Bà Loan vì vậy kiến nghị các cơ quan chức năng rà soát lại cách hiểu và cách áp dụng Điều 17 Luật Kiến trúc. Mục tiêu là làm rõ loại công trình nào phải thi tuyển, loại nào không, để tránh phát sinh thêm nghĩa vụ ngoài luật. Bà còn đề xuất thu hồi công văn đang gây tranh cãi, vì cho rằng đây là cách để gỡ vướng cho doanh nghiệp và giữ sự thống nhất trong hệ thống pháp luật. Ở góc nhìn quy hoạch, chuyên gia Ngô Viết Nam Sơn cũng cho rằng vấn đề chủ yếu nằm ở cách diễn giải. Ông nhấn mạnh không phải cứ dự án chung cư lớn là phải thi tuyển kiến trúc. Ông giải thích rằng chỉ khi công trình vừa thuộc nhóm hỗn hợp có các chức năng như chung cư, văn phòng, khách sạn, vừa đạt quy mô cấp đặc biệt hoặc cấp 1, thì mới thuộc diện phải thi tuyển. Còn những dự án chung cư chỉ có khối đế thương mại - dịch vụ đơn thuần thì không nên bị gom chung vào nhóm đó.

Một tòa nhà có khu ở là chính, bên dưới chỉ có vài tầng làm cửa hàng hoặc tiện ích, thì đó vẫn là dự án nhà ở có thêm phần phụ trợ. Nó khác với một tòa nhà đa chức năng quy mô rất lớn, nơi nhiều loại hình sử dụng được đặt ngang hàng.

• Chung cư có khối đế thương mại - dịch vụ chưa chắc là công trình công cộng.
• Công trình hỗn hợp quy mô lớn mới là nhóm dễ bị xem xét thi tuyển.
• Quy mô cấp đặc biệt hoặc cấp 1 là tiêu chí rất quan trọng.
• Không nên chỉ nhìn vào việc “có dịch vụ” rồi kết luận phải thi tuyển.
• Nếu quy định không rõ, mỗi nơi có thể hiểu một kiểu và gây rối cho doanh nghiệp.

Từ góc độ người dân, tranh cãi này tưởng chừng xa vời nhưng lại ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng có nhà để mua. Khi dự án khởi động chậm, hàng bán ra thị trường ít đi. Khi chi phí làm dự án tăng, giá bán cũng có thể bị đội lên. Với một thành phố lớn như TP.HCM, nơi nhu cầu nhà ở luôn cao, bất kỳ thủ tục nào làm chậm vòng quay dự án đều đáng được cân nhắc kỹ. Không ai phủ nhận tầm quan trọng của chất lượng kiến trúc, nhưng việc quản lý cũng cần rõ ràng và đúng phạm vi. Điều nhiều doanh nghiệp mong muốn không phải là bỏ qua chất lượng thiết kế, mà là có một quy định đủ minh bạch để biết dự án nào cần làm gì ngay từ đầu. Khi luật rõ, cả doanh nghiệp lẫn cơ quan quản lý đều đỡ mất thời gian tranh luận. Hiện tại, câu chuyện vẫn nằm ở mức kiến nghị và phản biện.

Nhưng nó cho thấy một vấn đề quen thuộc trong quản lý đầu tư: chỉ một cách hiểu khác nhau về thuật ngữ pháp lý cũng có thể tạo ra thêm nhiều bước thủ tục cho cả thị trường.

Nếu bạn không có nhiều thời gian theo dõi tin tức, các bản tóm tắt trên Insight giúp bạn nắm ý chính rất nhanh mà không phải đọc hết một bài dài. Thay vì mất vài phút đến vài chục phút để lọc qua nhiều chi tiết, bạn chỉ cần vài đoạn ngắn là đã hiểu sự việc đang nói về gì, ai đang phản đối, và tác động thực tế ra sao. Insight cũng giúp lọc bớt phần nhiễu. Nhiều bài báo gốc có rất nhiều tên văn bản, thuật ngữ và diễn biến phụ; khi được viết lại theo cách dễ hiểu, bạn sẽ thấy đâu là điểm quan trọng nhất, đâu là ý kiến của doanh nghiệp, đâu là quan điểm của chuyên gia. Với các chủ đề như kinh doanh, pháp lý hay bất động sản, điều quan trọng nhất thường là hiểu đúng bản chất chứ không chỉ nhớ tiêu đề. Insight hướng đến việc giúp bạn nắm nhanh vấn đề, theo dõi tin chính xác hơn và đưa ra quyết định cá nhân hoặc công việc thuận lợi hơn.