Chỉ 1,7% sàn giao dịch bất động sản hoạt động tại TP.HCM trong năm 20?

• TP.HCM ghi nhận thị trường bất động sản phục hồi, nhưng vẫn còn nhiều điểm nghẽn.
• Chỉ 10 trên 574 sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động trong năm 2025 có giấy phép hợp lệ.
• Phần lớn nguồn cung nhà ở vẫn nghiêng về phân khúc cao cấp, trong khi người mua phổ thông rất thiếu lựa chọn.
• Nhà ở xã hội có nhu cầu lớn nhưng nguồn cung chưa theo kịp, khiến người đăng ký mua rất đông.
• Thành phố nói sẽ tiếp tục gỡ vướng pháp lý, đất đai và tín dụng để thị trường ổn định hơn.

Thị trường bất động sản TP.HCM trong năm 2025 và đầu năm 2026 có dấu hiệu phục hồi rõ hơn so với giai đoạn trước. Doanh thu từ kinh doanh bất động sản tăng, nhiều dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, và hoạt động của thị trường nhìn chung sôi động hơn. Tuy vậy, bức tranh chung vẫn còn nhiều nghịch lý. Nguồn cung nhà ở tăng lên nhưng lại lệch mạnh về phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu lớn nhất của người dân là nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, doanh thu kinh doanh bất động sản của thành phố trong năm 2025 đạt khoảng 387.683 tỉ đồng, tăng 8,6% so với năm trước. Hai tháng đầu năm 2026 tiếp tục tăng thêm 10,5%. Dù vậy, lĩnh vực này chỉ tăng trưởng khoảng 3,06%, đóng góp 3,1% GRDP của thành phố và khoảng 1,2% vào mức tăng chung. Nói cách khác, bất động sản đang hồi phục, nhưng chưa tạo ra tác động mạnh như kỳ vọng. Một điểm đáng chú ý là cơ cấu nhà ở đang mất cân đối.

Từ năm 2021 đến giữa năm 2025, thị trường TP.HCM gần như không còn nhiều nhà ở thương mại giá vừa phải. Thay vào đó là các dự án trung cấp và cao cấp chiếm ưu thế, trong đó nhà cao cấp chiếm hơn 70%. Điều này tạo ra một khoảng cách lớn giữa sản phẩm trên thị trường và nhu cầu thực tế của người mua. Với nhiều gia đình, đặc biệt là người mua nhà lần đầu, các căn hộ nhỏ, giá khoảng 2 - 5 tỉ đồng vẫn là lựa chọn phù hợp hơn cả. Để dễ hình dung, “lệch pha” ở đây có nghĩa là cái thị trường đang bán không giống cái người dân đang cần. Người cần nhà vừa túi tiền lại phải nhìn vào thị trường chủ yếu là nhà đắt tiền. Một vấn đề khác là chất lượng hoạt động môi giới và sàn giao dịch còn nhiều bất cập. Đây là khâu trung gian giúp người mua và người bán gặp nhau, nhưng nếu hoạt động không đúng quy định thì dễ phát sinh rủi ro.

HoREA cho biết trong năm 2025, TP.HCM cấp mới 10 giấy phép hoạt động cho sàn giao dịch bất động sản, chỉ chiếm 1,7% trong tổng số 574 sàn đang hoạt động. Nghĩa là phần rất lớn các sàn còn lại chưa có giấy phép hợp lệ. Ngoài ra, chỉ khoảng 10% cá nhân môi giới có chứng chỉ hành nghề. Chứng chỉ hành nghề là giấy xác nhận một người đã được đào tạo và đủ điều kiện làm nghề môi giới theo quy định. Khi tỷ lệ này quá thấp, khách hàng có thể gặp rủi ro về thông tin, hợp đồng hoặc tư vấn không đúng.

• Những điểm đáng chú ý về sàn và môi giới:
• 574 Sàn đang hoạt động nhưng chỉ 10 sàn có giấy phép mới trong năm 2025.
• Khoảng 564 sàn còn lại chưa có giấy phép hoạt động hợp lệ.
• Chỉ khoảng 10% môi giới có chứng chỉ hành nghề.
• Rủi ro nằm ở việc tư vấn sai, làm hồ sơ thiếu chuẩn hoặc giao dịch thiếu minh bạch.

Ở phân khúc nhà ở xã hội, nhu cầu đang rất lớn nhưng nguồn cung vẫn chưa theo kịp. Minh chứng rõ nhất là dự án nhà ở xã hội Lý Thường Kiệt ở phường Diên Hồng, TP.HCM, có 750 căn nhưng nhận hơn 12.000 người đăng ký. Con số này cho thấy sức ép về nhà ở giá rẻ tại đô thị lớn là rất lớn. Người dân có nhu cầu thật, nhưng số căn hộ đáp ứng được lại quá ít. Năm 2025, TP.HCM đã hoàn thành hơn 13.000 căn nhà ở xã hội, đạt 100% kế hoạch năm. Tuy nhiên, mục tiêu dài hạn của giai đoạn 2021 - 2030 là hơn 181.000 căn, nên áp lực trong vài năm tới vẫn còn rất nặng. Thành phố cũng đã có thêm nhiều dự án mới được chấp thuận. Trong năm 2025, có 62 dự án nhà ở được duyệt chủ trương đầu tư và chọn nhà đầu tư, gồm 8 dự án nhà ở xã hội và 54 dự án nhà ở thương mại, với tổng vốn hơn 193.390 tỉ đồng.

Bên cạnh đó, thành phố cho phép triển khai 301 dự án nhà ở bằng cách nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn hoặc thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp. Đồng thời, 49 dự án nhà ở khác đã được giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, với tổng diện tích 3.241,8 ha. Các thủ tục này nghe có vẻ kỹ thuật, nhưng có thể hiểu đơn giản là thành phố đang mở đường cho doanh nghiệp có đất và đủ điều kiện pháp lý để làm dự án. Nếu các bước này được xử lý trơn tru, nguồn cung nhà ở có thể tăng lên trong thời gian tới. Tuy nhiên, vấn đề không chỉ nằm ở số lượng dự án. Còn có chuyện vốn vay, lãi suất và tiêu chí mua nhà xã hội vẫn đang gây khó cho cả người mua lẫn chủ đầu tư.

• Những nút thắt lớn của thị trường:
• Nhà giá vừa túi tiền quá ít, còn nhà cao cấp quá nhiều.
• Sàn giao dịch và môi giới chưa được cấp phép, cấp chứng chỉ đầy đủ.
• Nhà ở xã hội thiếu nguồn cung so với nhu cầu thực tế.
• Vốn vay và lãi suất tiếp tục là gánh nặng cho doanh nghiệp và người mua.

Về tín dụng bất động sản, đến cuối năm 2025, dư nợ cho lĩnh vực này đạt khoảng 4,74 triệu tỉ đồng, tăng hơn 36% so với năm trước. “Dư nợ tín dụng” có thể hiểu là tổng số tiền các ngân hàng đang cho vay mà chưa được trả hết. Con số này cho thấy dòng tiền vào bất động sản vẫn khá lớn. Nhưng bước sang năm 2026, việc vay vốn được dự báo sẽ khó hơn do tăng trưởng tín dụng bị khống chế ở mức khoảng 15% và lãi suất có xu hướng tăng. Điều đó có thể khiến doanh nghiệp khó xoay vòng vốn hơn. Với người mua nhà, chi phí vay tăng cũng đồng nghĩa khoản trả hàng tháng có thể nặng hơn. Tại chương trình gặp mặt đầu năm 2026, lãnh đạo TP.HCM cho biết thành phố sẽ tiếp tục đồng hành để tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Mục tiêu là đưa thị trường vào giai đoạn phát triển mới ổn định và bền vững hơn.

Thành phố đang tập trung triển khai đồng bộ các luật liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản trong chu kỳ 2026 - 2030. Đồng thời, TP.HCM cũng muốn thử nghiệm một số cơ chế đặc thù theo các nghị quyết của Quốc hội. Điều này bao gồm việc xem xét cách tính tiền sử dụng đất linh hoạt hơn ở một số dự án, cũng như điều chỉnh các chính sách dành cho nhà ở xã hội để khuyến khích doanh nghiệp tham gia. Thành phố cũng muốn đề xuất cơ chế tín dụng chuyển tiếp mềm hơn để tránh làm đứt gãy nguồn vốn. Nói ngắn gọn, thông điệp của TP.HCM là tiếp tục gỡ nút thắt thay vì để thị trường tự điều chỉnh quá mạnh. Cách làm này nhằm hạn chế sốc giá, thiếu cung hoặc đóng băng giao dịch. Nếu nhìn tổng thể, thị trường bất động sản TP.HCM hiện không còn ở trạng thái đình trệ như trước.

Nhưng để phục hồi bền vững, thị trường vẫn cần giải quyết cùng lúc ba chuyện lớn: sản phẩm phải đúng nhu cầu, giao dịch phải minh bạch, và dòng vốn phải thông suốt.

Insight giúp bạn nắm nhanh những tin quan trọng mà không cần đọc hết bài dài. Với các tin kinh tế, bất động sản hay công nghệ, bài gốc thường chứa nhiều số liệu, thuật ngữ và chi tiết dễ gây quá tải. Phần tóm tắt của Insight lọc sẵn ý chính, diễn đạt lại bằng tiếng Việt đơn giản để bạn hiểu ngay trong vài phút. Lợi ích thực tế là tiết kiệm thời gian, giảm nhiễu và tránh bỏ sót điều quan trọng. Bạn không cần tự tìm xem đâu là điểm đáng chú ý nhất, vì bài đã được sắp xếp theo mức độ dễ hiểu. Nhờ đó, dù không chuyên về công nghệ hay tài chính, bạn vẫn có thể theo dõi tin tức kịp thời, hiểu đúng bản chất và dùng thông tin đó cho công việc, học tập hoặc quyết định cá nhân.