Quy hoạch đô thị để tạo thêm nhiều 'cực tăng trưởng' mới có gì mới?

• Quy hoạch đô thị ở Việt Nam không chỉ để xây thêm nhà, mà còn để tạo ra các khu vực phát triển mới.
• Mục tiêu là giảm tình trạng dân và việc làm dồn hết vào trung tâm các thành phố lớn.
• Các chuyên gia cho rằng đô thị mới cần có đủ việc làm, trường học, bệnh viện và giao thông tốt.
• Sau sáp nhập địa giới, nhiều địa phương có thêm đất để làm quy hoạch bài bản hơn.
• Nếu làm tốt, đô thị mới có thể trở thành “động lực tăng trưởng” cho cả vùng, không chỉ cho riêng một dự án.

Quy hoạch đô thị ở Việt Nam đang được nhìn theo một cách mới. Thay vì chỉ tập trung xây thêm nhà ở, nhiều chuyên gia cho rằng cần tạo ra những khu vực phát triển hoàn chỉnh, nơi người dân có thể sống, làm việc, học tập và tiếp cận dịch vụ ngay tại chỗ. Cách làm này nhằm giải quyết một vấn đề quen thuộc ở các thành phố lớn: càng phát triển thì càng đông đúc, kẹt xe, quá tải hạ tầng và chi phí sống tăng lên. Nếu mọi thứ tiếp tục dồn vào trung tâm, chất lượng sống sẽ ngày càng giảm, dù thành phố vẫn mở rộng. Tại một hội thảo gần đây, đại diện Cushman & Wakefield cho rằng Việt Nam vẫn là thị trường tăng trưởng dài hạn hấp dẫn trong khu vực. Nhưng điều quan trọng không còn là “mở rộng thật nhanh”, mà là “mở rộng có chất lượng”. Nói đơn giản, đô thị không nên chỉ lớn hơn về diện tích hay số lượng tòa nhà.

Nó cần lớn lên theo cách giúp cuộc sống thuận tiện hơn, việc đi lại dễ hơn, việc làm gần hơn và các dịch vụ công như trường học, bệnh viện, công viên cũng theo kịp. Một khái niệm được nhắc nhiều là “cực tăng trưởng”. Đây có thể hiểu là những khu vực mới có sức hút kinh tế riêng, không phụ thuộc hoàn toàn vào trung tâm cũ. Ở đó có thể có nhà ở, văn phòng, nhà máy công nghệ, trường học, bệnh viện, trung tâm dịch vụ và hệ thống giao thông kết nối tốt. Nếu có thêm nhiều “cực tăng trưởng” như vậy, người dân không nhất thiết phải dồn hết về một lõi đô thị. Việc phân tán bớt dân cư và hoạt động kinh tế sẽ giúp giảm áp lực cho trung tâm, đồng thời mở ra cơ hội phát triển cho các vùng ven hoặc các địa phương mới. Một ví dụ dễ hiểu là TP.HCM, nơi dân số trước sáp nhập đã rất lớn trên diện tích không quá rộng.

Khi mật độ dân cư cao, các vấn đề như ùn tắc giao thông, hạ tầng quá tải và giá sinh hoạt tăng là điều khó tránh khỏi. Từ thực tế đó, các chuyên gia đề xuất thay vì chỉ kéo thêm người vào trung tâm, nên chủ động tạo ra các khu đô thị mới đủ sức giữ người ở lại. Nghĩa là người dân có thể làm việc gần nhà, con cái học gần nhà và tiếp cận dịch vụ y tế ngay trong khu vực mình sống. Một điểm đáng chú ý là sau khi một số đô thị được sáp nhập hoặc mở rộng địa giới, họ có thêm quỹ đất để quy hoạch dài hơi hơn. Đây là cơ hội để làm những khu đô thị tích hợp, thay vì phát triển manh mún từng dự án nhỏ.

• Đô thị tích hợp là gì?
• Là khu đô thị được thiết kế để nhiều nhu cầu sống cùng nằm trong một tổng thể.
• Không chỉ có nhà ở, mà còn có trường học, bệnh viện, khu việc làm, thương mại và không gian công cộng.
• Mục tiêu là giảm phụ thuộc vào việc phải đi xa mỗi ngày.
• Vì sao mô hình này được chú ý?
• Vì nó giúp giảm ùn tắc và giảm áp lực lên trung tâm.
• Vì nó nâng chất lượng sống thay vì chỉ tăng số lượng căn hộ.
• Vì nó có thể tạo thêm giá trị kinh tế cho cả khu vực.

Bài học từ các mô hình quốc tế cũng được nhắc đến trong hội thảo. Chẳng hạn, một số khu vực ở Thượng Hải đã thành công khi di dời bớt hoạt động sản xuất và một số cơ sở giáo dục ra khỏi trung tâm, rồi phát triển khu mới với hạ tầng tốt hơn và dịch vụ đầy đủ hơn. Điểm cốt lõi ở đây không phải là “chuyển vài tòa nhà đi chỗ khác”. Điều quan trọng là tạo ra một hệ sinh thái sống và làm việc trọn vẹn. Khi đã có giao thông công cộng tốt, việc làm ổn định và tiện ích đủ đầy, khu vực mới sẽ tự hình thành sức hút. Tại Việt Nam, một số mô hình như Phú Mỹ Hưng ở TP.HCM hay Ecopark ở Hưng Yên thường được nhắc đến như ví dụ về phát triển theo hướng tích hợp. Dù mỗi nơi có bối cảnh riêng, điểm chung là không chỉ bán nhà mà còn tạo ra môi trường sống tương đối hoàn chỉnh. Điều này đặc biệt quan trọng trong giai đoạn Việt Nam đang bước vào thời kỳ phát triển mới.

Nếu quy hoạch tốt, một khu đô thị không chỉ phục vụ nhu cầu hiện tại mà còn tạo giá trị lâu dài cho nhiều thế hệ sau.

Một tòa nhà đẹp chưa chắc tạo nên giá trị bền vững. Nhưng một khu đô thị được quy hoạch đúng có thể kéo theo việc làm, dịch vụ, giao thông, giáo dục và cả hoạt động kinh tế mới.

• Quy hoạch đô thị không nên chỉ giải quyết chỗ ở.
• Cần tạo ra nơi sống đủ tiện nghi để người dân không phải đi quá xa.
• Hạ tầng giao thông phải đi cùng với việc làm và dịch vụ công.
• Các khu mới cần có khả năng tự vận hành, không phụ thuộc hoàn toàn vào trung tâm.
• Tầm nhìn dài hạn quan trọng hơn việc chạy theo xây dựng ngắn hạn.

Nếu nhìn rộng hơn, câu chuyện này không chỉ liên quan đến bất động sản. Nó còn liên quan đến cách phân bổ dân cư, việc làm và dịch vụ công trên cả một vùng. Khi phát triển đô thị đúng hướng, lợi ích không chỉ đến với doanh nghiệp mà còn đến với người dân và chính quyền địa phương. Các chuyên gia trong bài cũng nhấn mạnh rằng giá trị lớn nhất của bất động sản không nằm hoàn toàn ở công trình xây dựng. Giá trị thật là tư duy phát triển: tạo ra nơi sống tốt hơn, đồng thời mở rộng cơ hội kinh tế cho khu vực. Điều này lý giải vì sao quy hoạch đô thị ngày càng được xem như một công cụ phát triển kinh tế, chứ không đơn thuần là chuyện xây thêm đường hay thêm nhà. Nếu làm bài bản, nó có thể tạo ra những “trung tâm mới” thay cho mô hình dồn hết về một trung tâm cũ. Nói ngắn gọn, Việt Nam đang đứng trước cơ hội quy hoạch lại đô thị theo hướng thông minh hơn về mặt tổ chức không gian.

Cơ hội này đến từ việc mở rộng địa giới, thay đổi cơ cấu kinh tế và nhu cầu sống ngày càng cao của người dân. Nếu tận dụng tốt, các đô thị mới có thể trở thành nơi đáng sống hơn, bớt áp lực hơn và tạo động lực tăng trưởng mạnh hơn cho cả nền kinh tế.

Insight giúp bạn nắm ý chính của một bài dài chỉ trong vài phút. Thay vì phải đọc toàn bộ bài gốc với nhiều thông tin phụ, bạn có thể nhanh chóng hiểu vấn đề đang nói gì, ai liên quan và điểm quan trọng nhất là gì. Điều này rất hữu ích khi bạn bận, đang xem tin trên điện thoại hoặc chỉ cần lọc nhanh thông tin trước khi quyết định đọc sâu hơn. Cách trình bày ngắn gọn, chia đoạn rõ ràng và dùng ngôn ngữ phổ thông giúp người không chuyên vẫn hiểu được bản chất vấn đề, không bị “ngợp” bởi thuật ngữ hay chi tiết thừa. Ngoài ra, Insight giúp giảm nhiễu thông tin. Bạn không phải tự sàng lọc giữa phần dẫn dắt dài, câu chữ lặp lại hay các đoạn quảng bá, mà vẫn nắm được nội dung cốt lõi, dễ ghi nhớ và dễ chia sẻ cho người khác.